什麼是土地增值稅？

土地增值稅是指土地所有人在轉讓土地時，因土地漲價而產生的增值部分，依法必須繳納的一種稅金。
與房地合一稅不同的是，土地增值稅只課土地本身的增值，不含房屋部分。

誰需要繳土地增值稅？

只要是出售或移轉土地的人（如買賣、贈與、交換），原土地所有權人都需要申報並繳納土地增值稅。
不過有些情況可以免稅或減免，例如：
✅ 配偶、直系血親間的贈與或繼承（依規定可免徵或減徵）
✅ 農地交易符合農業用地條件者可免稅

土地增值稅怎麼算？計算公式

土地增值稅的計算邏輯是以「公告現值」為基礎，並扣除原有土地取得成本（以原規定地價或前次移轉地價為準）。

📌 土地增值稅公式：

應納稅額 = 課稅地價 × 稅率

其中：

• 課稅地價 = 現值 - 原地價 - 改良費用 - 免稅額

• 改良費用：如土地整地、填土、排水等合理必要支出

• 免稅額：每宗土地移轉有一定免稅額度

土地增值稅稅率怎麼算？

土地增值稅採用累進稅率，依增值額多寡而定：

• 增值額 0～100% → 稅率 20%

• 增值額 100%～200% → 稅率 30%

• 增值額超過 200% → 稅率 40%

若符合自用住宅土地條件，可適用優惠稅率 10%（前提是：
✅ 持有滿 1 年以上
✅ 面積未超過 3 公畝（約 907 坪）或都市土地 1 公畝（約 302 坪）
✅ 出售人、配偶及未成年子女於出售前 1 年內無出租、營業、非自住用途）

土地增值稅怎麼繳？流程一次看

1️⃣ 辦理移轉登記時一併申報
向所在地的地政事務所提出移轉申請時，由地政機關代轉給稅捐機關。

2️⃣ 計算稅額
稅務機關依公告現值計算課稅地價，再套用稅率。

3️⃣ 繳納期限
收到繳款書後，應在規定期限內完成繳稅，否則會加徵滯納金。

土地增值稅節稅小提醒

✔️ 交易前可先向地政或稅務機關申請試算，提前掌握稅額
✔️ 保留整地、填土、圍牆等改善工程單據，可作為必要費用扣除
✔️ 若符合自用住宅土地條件，務必申請優惠稅率 10%，省很大！

✅ 結語

土地增值稅雖然是一次性稅費，但金額可能不小，建議在買賣土地前一定要搞懂怎麼算，必要時可請房仲或會計師協助，合法節稅最安心！