買房要申請房貸，最關鍵的就是「貸款成數」。
所謂貸款成數，就是銀行最多願意借給你多少比例的房價。
有人可以貸到 8 成，有人只能貸 5 成，為什麼？
銀行是怎麼決定的？跟信用有什麼關係？
這篇帶你一次看懂！
📌 什麼是房貸成數？
房貸成數，就是你房屋總價可以貸款的比例。
舉例來說：
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房價 1000 萬元，銀行核貸 8 成（800 萬），你自備款 2 成（200 萬）。
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若只能貸 7 成（700 萬），自備款就要 300 萬。
貸款成數決定了你的自備款多寡，也影響房貸壓力和購屋時機。
📌 房貸成數怎麼決定？4 大關鍵因子
銀行不是隨便喊數字，他們主要會從以下 4 大方向評估👇
✅ 1️⃣ 房屋條件
房子的條件是銀行最先看的：
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屋齡：屋齡越新，銀行願意貸得越高；老屋（例如 30 年以上），成數通常會降低。
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建物結構：RC（鋼筋混凝土）比磚造或木造耐久性高、貸款成數也較高。
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地點與行情：熱門區域、轉手性高，銀行願意多借；偏遠地段、流通性差則會影響成數。
✅ 2️⃣ 買方信用條件
銀行還要看你的還款能力：
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個人信用紀錄：有沒有信用卡遲繳、貸款違約紀錄，會直接影響核貸成數。
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收入穩定度：穩定的薪資收入比臨時接案收入更容易貸到高成數。
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負債比：名下其他貸款（車貸、信貸）越多，銀行會更保守。
✅ 3️⃣ 購屋用途
有些用途也會影響貸款成數：
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自住 vs 投資：自住需求，銀行通常比較支持（如首購族方案），成數較高。
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投資性、非自用：若是投資用或買來出租，有些銀行會調降成數。
✅ 4️⃣ 政策與市場環境
銀行會跟著政府政策與利率市場走：
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若房市過熱，政府可能要求調降貸款成數（例如選擇性信用管制）。
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若央行升息，銀行也可能從風險考量把成數抓得更嚴謹。
📌 常見問題：我的房貸成數怎麼算？
以實務來說，銀行核貸會參考「鑑價金額」，而不是你與屋主議定的成交價。
例如：
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成交價 1000 萬
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銀行鑑價 950 萬
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貸款成數核 80%
👉 只能貸 760 萬（950 萬 x 80%），不是 800 萬！
所以，成交價 ≠ 銀行認定價，很多人第一次買房最容易忽略這一點！
📌 如何提高房貸成數？
🔑 你可以這樣做：
1️⃣ 保持良好信用，信用卡、貸款準時繳款。
2️⃣ 避免一次開太多信用額度或新卡，短期多查詢會降低信用分數。
3️⃣ 若屋況或屋齡較舊，可先跟銀行確認鑑價金額。
4️⃣ 找熟悉房貸作業的房仲或代書協助，多比幾間銀行，有些配合銀行核貸成數會高一些。
📌 房貸成數 FAQ
Q1：房貸成數最低可能多少？
老屋或有特殊情況，有可能只貸到 5 成，甚至更低。
Q2：若貸款成數不足怎麼辦？
可以準備更多自備款，或找家人幫忙聯名貸款／作保，或是多找幾家銀行比較。
Q3：首購族會比較高嗎？
多數銀行對首購族有比較優惠的成數與利率，但條件還是要看個人信用與房子條件。
📌 小結｜房貸成數，決定你的購屋彈性！
✔ 房貸成數不是喊價，而是看屋況＋信用＋用途＋市場四面向一起決定。
✔ 保持信用正常、收入穩定，就能拿到較高成數與好利率。
✔ 成交前先找專業房仲或代書協助試算，才不會因成數不夠而影響交易！
