中古屋（成屋）買賣是台灣最普遍的房地產交易型態，
不論是自住、投資還是換屋族，都常選擇屋況現成、地點成熟的中古屋。
但中古屋買賣細節比預售屋更多，從屋況檢查、貸款成數到產權調查，
每個步驟都馬虎不得！
📌 【一】中古屋買賣的基本流程
先快速看一次流程，幫自己建立清楚概念：
1️⃣ 找房 →
2️⃣ 看屋比較 →
3️⃣ 確定出價（簽斡旋書） →
4️⃣ 簽訂買賣契約 →
5️⃣ 申請房貸 →
6️⃣ 產權調查 →
7️⃣ 過戶 →
8️⃣ 點交、交屋 →
9️⃣ 完成尾款撥付
雖然流程比預售屋短，但交易金額大、細節多，一定要一步步核對。
📌 【二】中古屋買賣必看重點 1：屋況檢查
✅ 1️⃣ 採光與通風
中古屋通常屋齡較長，要特別留意採光是否被後來增建或鄰房遮擋、房間是否悶熱潮濕。
✅ 2️⃣ 結構與漏水
老屋常見問題就是漏水或壁癌：
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仔細檢查天花板、窗框、浴室牆面，是否有水痕或霉味。
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若看不懂，建議請第三方驗屋公司，或至少找專業師傅陪看。
✅ 3️⃣ 水電管線
屋齡 20 年以上的房子，水管、電線可能老舊，若未整修，入住後可能還要花錢重新拉管線，這會影響裝修預算。
✅ 4️⃣ 公設與外牆
若是大樓，公設維護情況也要看：
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外牆是否有剝落或漏水問題？
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管委會是否有修繕基金？
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電梯年限、公共空間維護狀況如何？
📌 【三】中古屋買賣必看重點 2：貸款成數
✅ 中古屋貸款與預售屋不同
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新成屋或預售屋多可貸 7～8 成，但中古屋通常會依屋齡折舊。
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屋齡超過 30 年以上的老屋，銀行可能只肯貸 5～6 成，甚至更低。
✅ 影響貸款成數的條件
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屋齡與結構（鋼筋混凝土較佳）
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房屋地段與價值
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個人信用與收入
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房屋是否有增建、違建
✅ 事前要做什麼？
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出價前先請代書或銀行試算貸款成數，確保自備款足夠。
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不要等到簽約後才發現貸款核不下來，導致違約或被沒收訂金。
📌 【四】中古屋買賣必看重點 3：產權調查
產權問題是很多第一次買中古屋最容易忽略的地方，但卻是最重要的！
✅ 1️⃣ 權狀是否完整？
房屋所有權狀、土地權狀要和賣方身分一致，若是多人共有，要有全體共有人同意。
✅ 2️⃣ 有無抵押或查封？
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看地籍謄本是否有抵押權、查封登記未塗銷。
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若賣方還有房貸未清，需約定何時清償、如何辦理抵押權塗銷。
✅ 3️⃣ 土地使用分區與合法用途
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查詢土地使用分區是否符合現況用途（如住宅用地不能做商業用途）。
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是否有未保存登記的違建或未報稅增建。
✅ 4️⃣ 有無租約或糾紛
若房子內有人租賃，要留意租約狀況，並確認是否會影響交屋時的點交狀態。
📌 【五】買中古屋常見問題 FAQ
❓ Q：屋況有問題怎麼談？
A：可以先談修繕責任歸屬、或要求降價、保留部分尾款直到修繕完成。
❓ Q：產權調查誰來做？
A：通常請專業代書協助申請地籍謄本、查封登記，並安排過戶流程。
❓ Q：房貸成數不夠怎麼辦？
A：可考慮多準備自備款、找家人協助、或請銀行做增貸或擔保。
📌 【六】小結｜中古屋買賣：多一份調查，多一份保障
✔ 中古屋交易看似簡單，細節卻比想像中多。
✔ 好好檢查屋況、產權調查一定要做足。
✔ 找專業仲介、代書協助，還有履約保證，才能讓買房過程安心又順利。
