📌 什麼是斡旋書？
在台灣房地產交易中，斡旋書是買方向賣方表達「真實購買意願」的常見文件。
買方透過斡旋書，告訴賣方自己願意用多少價格購買房屋，並附上一筆斡旋金（又稱誠意金），由仲介公司暫時保管，再由仲介向屋主正式傳達這個出價。
斡旋書並非正式買賣契約，而是一種「具誠意但有彈性」的出價方式。
📌 斡旋書的基本結構
一份完整的斡旋書，通常包含以下幾個重點：
✅ 出價金額
買方預計出多少錢購買這間房子，通常會先保留一些議價空間，而非直接開出心理最高價。
✅ 斡旋金
買方會先支付一筆 1～3 萬元（或雙方約定金額）的斡旋金，由仲介公司開立收據並保管，表示這筆出價是認真的。
✅ 有效期限
買方會在斡旋書上載明這個出價有效幾天（一般 3～7 天），請屋主在期限內回覆是否接受或提出還價。
✅ 附帶條件
例如是否需申辦貸款？如貸款核准金額不足是否可解約退斡旋金？或交屋日期是否有特殊需求等，這些都可在斡旋書上清楚註明，以保障雙方權益。
📌 斡旋書、要約書、訂金合約有什麼不同？
很多買方第一次買房容易把這三個文件搞混，簡單整理如下：
|
類型 |
性質 |
主要差異 |
|---|---|---|
|
斡旋書 |
出價意向書 |
只是表示買方的出價與誠意，法律約束力相對較弱，若未成交，斡旋金可退還。 |
|
要約書 |
正式出價文件 |
較具約束力，表示買方願意依特定條件承諾購買，若賣方同意，即視為成立買賣契約。 |
|
訂金合約 |
正式契約 |
已達成交易共識並簽約，訂金具法律效力，若一方毀約，可能發生沒收或雙倍返還的情況。 |
因此，斡旋書是初步接觸與談判的工具，要約書與訂金合約才是真正進入交易階段的重要文件。
📌 買房簽斡旋書，3 大必學重點
📝 1️⃣ 出價要留彈性
除非真的十分堅定，否則別一開始就把心理最高價全寫上去，留點談判空間比較靈活，若屋主還價也不至於超出預算。
📝 2️⃣ 條件要載明
例如：若銀行貸款金額不足怎麼辦？如果查驗屋況有重大瑕疵是否可退斡旋金？交屋時間是否配合？條款愈清楚愈能避免後續糾紛。
📝 3️⃣ 紙本保存要確實
簽完後一定要請仲介開立收據、交付斡旋書副本給買方留存，留好證明文件，遇到糾紛時才有保障。
📌 斡旋金最後去哪裡？
若屋主接受出價並順利成交，斡旋金通常會直接轉為訂金或頭期款的一部分，作為正式契約的一部分支出。
若談判破局或條件不成立（如貸款未核准、屋況問題），斡旋金原則上應無息全額退還給買方，仲介不得任意扣留。
📌 小提醒：
-
簽斡旋書前，務必詳讀所有條款，有不清楚處一定要詢問仲介或專業人員。
-
斡旋書雖不是正式契約，但仍涉及金錢往來，切勿輕忽。
-
買方也可善用斡旋書作為談判策略，理性出價、合理協商，才是達成雙贏的關鍵。
有了這份斡旋書教戰手冊，希望讓你在買房路上更有方向、更有底氣，有問題也歡迎隨時找專業仲介諮詢！🏠✨
