🔍 為何要使用房地合一所得稅？
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避免炒房，讓稅制公平
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過去僅課土地增值稅，房屋增值不課稅，導致炒房歪風。
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房地合一稅讓房屋與土地利得一起課稅，杜絕短期炒作。
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實價課稅，杜絕低報
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依據實際交易價格計算利得，不再可藉由低報售價逃稅。
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鼓勵自用與長期持有
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自用住宅持有6年以上，可享10%優惠稅率與免稅額。
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一般交易持有年數越久，適用稅率越低。
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🕒 什麼時候會使用到房地合一稅？
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使用情境 |
是否適用 |
|---|---|
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出售自有房地產 |
✅ 是 |
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預售屋紅單轉售 |
✅ 是（2021後納入） |
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繼承或贈與取得後出售 |
✅ 是（持有期接續原取得人） |
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只賣土地（無建物） |
❌ 否（課土地增值稅） |
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都更、重劃分回後出售 |
✅ 是（新制納入） |
⚠️ 注意：即便沒賺錢，也必須申報房地合一稅。
✅ 一、課稅對象
只要你是 出售房屋與其坐落土地（一起出售），並且有賺錢，就會列入「房地合一稅」課稅。
✅ 二、稅率（2021年7月1日起適用）
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賣方身份 |
持有期間 |
稅率 |
|---|---|---|
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個人 |
不滿2年 |
45% |
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個人 |
2年～5年 |
35% |
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個人 |
5年～10年 |
20% |
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個人 |
滿10年 |
15% |
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公司 |
不論持有多久 |
45% |
✅ 三、計算公式
🧮 應納稅額 = （成交價－成本－費用－免稅額）× 稅率
說明：
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成交價：買方實際支付的總價（含房與地）
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成本：原購買價格 + 改建費用 + 營業稅 + 土地增值稅 + 其他相關支出（需有單據）
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費用：仲介費、代書費、廣告費等（需有憑證）
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免稅額：若符合自住房屋出售條件，有400萬元免稅額（限1次）
✅ 四、實例說明
📌 情境：
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2019年買入房屋+土地總價為 1,000 萬元
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2024年以 1,800 萬元售出（持有5年）
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成本費用加總為 1,200 萬元
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非自用住宅
📌 計算：
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利得：1,800萬 － 1,200萬 = 600萬
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稅率：20%（持有5年）
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應納稅額：600萬 × 20% = 120萬元
✅ 五、補充事項
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不能適用舊制：只要是2016年1月1日後取得的房地，就適用房地合一制。
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預售屋也納入課稅。
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繼承/贈與取得者：計算持有期間要從原始取得者的時間開始算。
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土地增值稅仍須繳，但可列為成本抵減所得額。
